아파트 증여 취득세 계산 방법과 세율 기준 총정리
아파트를 가족 간에 증여할 때 가장 많이 궁금해하는 부분이 바로 취득세 계산입니다. 증여세와는 별개로 아파트를 증여받은 사람은 취득세를 따로 내야 하죠. 그런데 기준시가와 공시가격, 그리고 관계에 따라 세율이 달라지기 때문에 처음 계산할 때 혼란스러운 분들이 많습니다.
특히 최근에는 부동산 가격이 높아지면서 취득세 부담이 커진 만큼, 정확한 계산 기준을 미리 알고 준비해두는 것이 중요합니다.
아파트 증여 취득세 기본 개념 정리
아파트를 증여받으면 증여세 외에 취득세를 납부해야 합니다. 증여는 무상 이전이기 때문에 매매와 달리 실거래가가 아닌 기준시가를 기준으로 세액이 산정됩니다.
취득세는 단순히 일정 비율을 곱하는 구조로 보이지만, 증여자와 수증자의 관계나 주택 수에 따라 세율이 달라집니다. 특히 부모 자녀 간 증여는 일반 세율보다 낮게 적용되는 경우가 많습니다.
아파트 증여 취득세 세율 구분
기본적으로 증여 취득세는 3.5%가 적용되지만, 조정대상지역 내 3주택 이상 보유자나 법인 명의일 경우 최대 12%까지 올라갈 수 있습니다.
또한 증여받는 주택이 본인 명의 첫 주택이라면 세 부담이 줄어듭니다. 따라서 단순 계산이 아니라 본인 상황에 맞춰 시뮬레이션을 해보는 것이 좋습니다.
| 구분 | 세율 | 적용 기준 |
|---|---|---|
| 일반 증여 | 3.5% | 1주택 이하 또는 비조정지역 |
| 조정대상지역 2주택자 | 8% | 추가 취득 시 적용 |
| 조정대상지역 3주택 이상 | 12% | 법인 포함 고세율 구간 |
| 부모 자녀 간 증여 | 3.5% 동일 | 특례 없음, 일반세율 동일 적용 |
증여 취득세는 ‘누구에게 증여받느냐’보다 ‘어떤 지역의 주택을 받느냐’가 더 큰 변수입니다
아파트 증여 취득세 계산 예시
예를 들어 부모가 자녀에게 기준시가 5억 원짜리 아파트를 증여할 경우, 기본 세율 3.5%가 적용됩니다. 이때 취득세는 5억 원 × 3.5%로 계산되어 1천750만 원이 됩니다.
단, 이 외에 지방교육세와 농어촌특별세가 추가로 부과되므로 실제 납부금액은 약 1천900만 원 수준이 됩니다. 세율 구조는 단순하지만 부대세를 포함해야 실제 부담액이 계산됩니다.
지방교육세와 농어촌특별세 포함 구조
취득세에는 기본세 외에도 추가 세금이 포함됩니다. 지방교육세는 취득세의 10%, 농어촌특별세는 0.2% 수준이 추가됩니다. 예를 들어 취득세가 1천만 원이라면 총 납부세액은 약 1천120만 원 정도로 계산됩니다.
취득세 계산 시 주의해야 할 점
아파트 증여 취득세를 계산할 때는 반드시 ‘기준시가’를 기준으로 해야 합니다. 실거래가나 시세 기준으로 계산하면 과세 기준과 차이가 생길 수 있습니다. 또한 기준시가는 매년 1월 1일을 기준으로 공시되기 때문에 시기별로 세액이 달라질 수 있습니다.
만약 증여받은 아파트가 분양권이나 미등기 상태라면 ‘건축물 취득세’로 분류되어 다른 세율이 적용되므로 반드시 구청 세무과에 문의해 확인하는 것이 좋습니다.
- 기준시가 기준으로 세율 계산
- 지방교육세와 농어촌특별세 포함 확인
- 조정대상지역 여부 반드시 체크
- 증여 시기별 공시가격 변동 유의
QNA 자주 묻는 질문
Q. 부모가 자녀에게 아파트를 증여할 때 취득세는 누가 내나요
A. 취득세는 증여를 받는 사람, 즉 자녀가 부담합니다.
Q. 부부 간 아파트 증여도 취득세가 있나요
A. 네, 부부 간 증여도 동일하게 3.5%의 취득세가 부과됩니다.
Q. 증여 취득세는 언제까지 내야 하나요
A. 증여일로부터 60일 이내에 납부해야 합니다.
Q. 증여세와 취득세는 같은 세금인가요
A. 아닙니다. 증여세는 국세, 취득세는 지방세로 별도로 부과됩니다.
Q. 아파트 대신 분양권을 증여할 때 세율은 같은가요
A. 분양권은 취득세 대신 ‘권리이전세’ 성격으로 과세되어 세율이 다를 수 있습니다.
Q. 조정대상지역이란 무엇인가요
A. 부동산 가격 안정을 위해 정부가 지정한 지역으로, 세율과 대출규제가 강화된 구역을 말합니다.
Q. 취득세를 늦게 내면 가산세가 붙나요
A. 네, 납부 기한을 넘기면 하루 단위로 가산세가 붙습니다.
Q. 공동명의로 증여받을 때 세금은 어떻게 되나요
A. 각 명의자 지분만큼 나누어 계산하며, 세금도 각자 부담합니다.
Q. 증여세를 면제받으면 취득세도 면제되나요
A. 아닙니다. 증여세 면제 여부와 관계없이 취득세는 별도로 내야 합니다.
Q. 아파트 외에 토지나 상가를 증여할 때도 동일한가요
A. 기본 세율은 같지만, 용도에 따라 부가세나 추가 세목이 달라질 수 있습니다.
핵심 요점 정리
아파트 증여 취득세는 단순히 3.5%를 곱하는 계산으로 끝나지 않습니다. 지역, 주택 수, 증여 시점에 따라 달라질 수 있기 때문에 사전에 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 조정대상지역의 경우 세율이 최대 12%까지 오를 수 있으므로 주의가 필요합니다.
지금 증여를 계획하고 있다면, 단순 계산에 그치지 말고 세무사 상담을 통해 정확한 세액을 확인해보는 것이 현명합니다. 미리 준비하면 예기치 못한 세금 부담을 줄일 수 있습니다.